a. Persiapan penjualan, disini kita akan coba melihat, siapa kira-kira yang menjadi target pembeli kita dan bagaimana kondisi rumah kita, apakah perlu kita renovasi? Berapa biayanya? Apakah cukup berharga ? Salah satu contoh sederhana yang sering kali kita temui adalah bekas bocor yang sudah diperbaiki, namun bekasnya masih terlihat, hal ini seringkali menimbulkan suatu keraguan untuk pembeli awam karena kebocoran merupakan hal yang merepotkan. Maka sangat disarankan untuk diperbaiki, mengingat biayanya sangat minim.
b. Kelengkapan dan keberadaan dokumen-dokumen dari properti yang akan dijual dan surat/dokumen pribadi pemilik agar dapat dipersiapkan apabila diperlukan setiap saat.
c. Menentukan fasilitas apa yang akan ikut dijual dan tidak agar tidak menimbulkan kesalahpahaman dengan calon pembeli.
d. Mengetahui harga pasar agar kita dapat menentukan harga jual yang pantas untuk properti kita. Hal ini cukup penting, karena bila terlalu tinggi maka akan membuat properti tersebut sulit untuk terjual. Apakah ada properti sejenis yang sedang dipasarkan? Berapa harga penawarannya? Berapa nilai penjualan properti sejenis yang terakhir? Bagian mana dari properti kita yang dapat menjadi daya tarik (selling point) dalam pemasaran? Bila kita memutuskan untuk memanfaatkan jasa Agen Properti, maka minta mereka untuk melakukan Analisa Pasar. Disini kita harus ingat untuk memperhitungkan Pajak Penjual dan komisi (3%, bila anda memanfaatkan jasa Agen Properti) agar jangan sampai kita salah hitung.
e. Tentukan Strategi Pemasaran yang tepat untuk properti kita, agar kita bisa mendapatkan hasil yang terbaik, misalnya apakah anda akan memasang papan tanda dijual atau tidak, apakah papan tanda anda sudah cukup kelihatan? Apakah perlu memasang papan informasi penjualan di sekitar properti tersebut? Apabila anda memasarkan sendiri, pastikan no telepon yang tercantum adalah no yang mudah dihubungi dan yang menerima telepon menguasai spesifikasi properti yang sedang dipasarkan. Pastikan anda dapat melayani dan menjawab pertanyaan dari calon pembeli secara baik dan ramah agar calon pembeli tersebut tertarik untuk meninjau properti tersebut. Susun program pemasaran property tersebut dalam jadwal yang bisa direalisasikan dengan baik dan benar. Beberapa Agen Properti yang profesional, biasanya merangkum hal ini dalam Service Guarantee mereka. Beberapa aktivitas tersebut diantara lain:
a. Menghubungi seluruh database pembeli.
b. Memasang tanda DIJUAL di properti atau di sekitar lokasi properti (arrow signs)
c. Menyusun iklan yang baik dan memasangnya
d. Membuat brosur atau flyer dan membagikannya
e. Melakukan kegiatan Open House
f. Mengantar calon pembeli untuk meninjau properti
g. Membantu proses negosiasi antara penjual dan pembeli
h. Memberikan laporan tertulis dan lisan secara berkala, dll
i. Melakukan kegiatan melayani pembeli dan negosiasi, disini banyak hal yang sangat penting yang harus kita perhatikan, terkait dengan product knowledge, bagaimana membedakan pembeli yang serius, teknik negosiasi, dan lain-lain.
a. Hal lain yang tidak kalah pentingnya adalah aspek legal terkait kesepakatan dalam hal proses penyerahan Down Payment maupun transaksi.
b. Bila anda kesulitan menjalankan proses ini, saran kami adalah anda konsultasikan hal ini kepada ahlinya dan delegasikan proses ini ke Agen Properti.
c. Dan sangat kami sarankan agar anda hanya memilih SATU Agen Properti, pilihlah mereka yang professional dan yang terbaik. Karena hanya dengan satu agen, properti anda akan ditangani secara optimal dibandingkan apabila anda menggunakan beberapa agen, maka tidak ada agen yang akan merasa bertanggung jawab bila properti anda tidak terjual.
Apabila agen yang telah anda tunjuk saat ini tidak menjalankan program pemasaran properti anda seperti yang telah dijanjikan maka sangat disarankan kepada anda untuk memberikan peringatan kepada agen tersebut untuk kemudian dicabut hak pemasarannya apabila tidak ada perkembangan sehingga anda dapat menunjuk agen lain untuk memasarkan properti anda.
Membeli Rumah
• Ketahui properti seperti apa yang kita butuhkan, ukurannya, harga, orientasi, jumlah kamar, fasilitas umum, dll.
• Mengetahui daya beli kita, apakah kita memerlukan KPR ? Bila iya, coba cari tahu apa persyaratan yang diperlukan, berapa bunganya, berapa lama cicilannya, dll. Jangan lupa memperhitungkan Pajak Pembeli dan biaya Notaris (biasanya merupakan kewajiban pembeli karena terkait dengan kepentingan pembeli). Bila anda KPR, anda harus hitung biaya- biaya ditambah biaya provisi bank, asuransi ini ke dalam besarnya uang muka yang harus anda bayarkan langsung ke pemilik.
• Lakukan suatu Analisa untuk mengetahui harga yang pantas untuk properti kebutuhan kita.
• Lihat rumah yang cocok dengan kebutuhan dan anggaran kita, agar kita bisa lebih fokus sehingga kita bisa lebih cepat mendapatkan rumah.
• Sering lakukan kegiatan canvassing (keliling) untuk mencari dan melihat rumah dijual, dan setiap pagi perhatikan iklan properti.
• Bila sudah terlibat dalam proses melihat properti, pastikan legalitas, ukuran, harga yang diluar kewajiban pajak penjual dan pembeli serta biaya notaris, furniture atau fasilitas apa saja yang termasuk, dll.
• Bila memang kita merasa cocok, pasanglah strategi penawaran agar anda bisa mendapatkan properti idaman dengan harga terbaik dan jangan menawar melebihi kemampuan kita.
• Perhatikan aspek legal dalam kesepakatan ketika penyerahan uang muka (Down Payment) dan Transaksi.
• Sangat kami sarankan untuk memanfaatkan Agen Properti professional, karena mereka memiliki sejumlah data properti yang sedang dipasarkan yang mungkin cocok dengan kebutuhan anda. Apabila saat ini properti yang sedang anda cari belum ada dalam data mereka, maka pastikan anda sudah dicatat dalam database mereka agar apabila ada informasi properti yang baru dipasarkan maka anda akan segera dihubungi
Syarat Penjual
Dokumen yang diperlukan:
1. KTP (suami dan istri)
2. WNI dan Ganti Nama (suami dan istri)
3. Akta Nikah / Akta Lahir Anak (bila diperlukan)
4. Kartu Keluarga
Biaya yang ditanggung oleh Penjual:
1. PPH (Pajak Penjual)
2. Pelunasan PBB s/d tahun terakhir
3. Pelunasan Iuran Kebersihan, Rekening Listrik,Air dan Telpon s/d bulan terakhir
4. 3% dari nilai transaksi penjualan properti ke Pihak Broker Properti.
Pengecekan keabsahan dokumen Akta Jual Beli Tanah, Rumah dan Balik Nama:
1. Sertifikat asli
2. IMB
3. AJB sebelumnya
4. Bukti lunas PBB
5. Bukti lunas semua Rekening
Syarat Pembeli
Dokumen yang diperlukan:
1. KTP (suami dan istri)
2. WNI dan Ganti Nama (suami dan istri)
3. Akta Nikah
4. Kartu Keluarga
Biaya yang ditanggung oleh Pembeli:
1. BPHTB (Pajak Pembeli)
2. Biaya Notaris (Biaya Akta Jual Beli & Biaya Balik Nama)
Proses Transaksi
Sebelum proses jual beli, Penjual menyerahkan Sertifikat asli ke Notaris/PPAT untuk dilakukan pengecekan pada Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat.
Setelah pengecekan dilakukan dan hasilnya bagus (tidak ada catatan sengketa atau pemblokiran pada buku tanahnya), maka Penjual dan Pembeli wajib membayar terlebih dahulu pajak-pajak tersebut diatas kepada Instansi yang berwenang dengan ketentuan:
a. SSP (Surat Setoran Pajak Penjual) harus didaftar/dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak dimana berdomisili dan menyerahkan fotocopy lembar pertama dan asli lembar kelima kepada Notaris/PPAT.
b. SSB (Surat Setoran Bea) atas Bea Perolehan Hak atas Tanah Pembeli harus didaftar/dicap di kantor Pelayanan PBB setempat (di daerah di mana objek jual beli yang bersangkutan berada).
Setelah persyaratan tersebut di atas dipenuhi seluruhnya, maka Akta Jual Beli dapat dilangsungkan di hadapan Notaris (Suami/Istri Penjual harus ikut menandatangani AJB) [Ri]
Sedikit menambahkan, kalau mau jual rumah harus benar-benar survei dulu harga pasaran rumah kita. Soalnya teman saya pernah punya pengalaman buruk dengan salah satu broker properti. Waktu dia hendak menjual rumahnya di BSD, dia datang ke salah satu broker properti (sebutlah A). Dia bilang hendak jual rumah dengan LT/LB sekian dengan kondisi bagus dan teman saya itu memasang harga Rp 250.000.000,-. Oleh pihak A, disebutkan bahwa harga yang diinginkan terlalu mahal, paling-paling dia bisa jual dengan harga hanya Rp 190.000.000,-. Dalam satu jam langsung ada orang yang dating melihat rumah dan langsung kasih uang muka saat itu juga sebesar Rp 2.000.000,- dengan harga Rp 190.000.000,-. Besoknya dia cerita kepada saya kalau rumahnya sudah terjual dengan harga sekian. Saya bilang murah sekali. Kemudian saya
coba browsing ke situs propertyenet.com untuk lihat-lihat rumah di komplek dia dgn LT/LB yang sama, ternyata harga jualnya Rp 430.000.000,-. Rumah teman saya walaupun bekas, tapi sudah direnovasi dan lebih bagus dari rumah standar. Ketika saya beritahukan ke teman saya, dia jadi bimbang. Kemudian dia coba tanya ke broker properti lain (sebutlah B), oleh pihak B rumahnya ditawar dengan harga Rp 350.000.000,-. Bedanya banyak sekali dengan pihak A. Akhirnya teman saya bilang ke A, minta dibatalkan saja, tapi kata pihak A tidak bisa. Teman saya tidak mau tahu karena toh belum ada akte jual belinya. Akhirnya setelah berdebat, transaksi dibatalkan tapi teman saya harus bayar fee 3% ke pihak A. Jadi walaupun mereka seharusnya tahu tentang harga pasar, jangan terlalu percaya oleh harga yang ditawarkan, tetap harus "cek dan ricek" dulu.
Diolah dari www.dunia-ibu.org
Tambahan :
http://pemiliklangsung.com/ajb-akta-jual-beli/
Akta Jual Beli ( AJB )
Sebelum Undang-Undang Pokok Agraria berlaku, peralihan hak atas tanah dilakukan dihadapan kepala desa / kepala suku atau dibawah tangan.
Namun sekarang ditingkatkan ke pejabat khusus, yaitu PPAT
Peralihan atau Pembebanan hak atas tanah yang harus ke PPAT :
- Jual beli
- Hibah
- Tukar-menukar
- Pemisahan dan pembagian harta warisan
- Hipotik
- dan lainnya
Untuk pembuatan akta tersebut, PPAT dibenarkan memungut honorarium sebesar 0,5% dari harga tanah.
Membuat akta tanah :
- Penjual membayar pajak ke Bank yang besarnya berdasar Surat Setoran Pajak (SSP)
- Bukti setoran Pajak dan sertifikat asli dibawa ke PPAT
- Bila penjualan dilakukan orang yang bukan tercantum di surat tanah, maka dia wajib memiliki surat kuasa dari pemilik,
yang dibuat di hadapan notaris dengan materai secukupnya.
Namanya Surat Kuasa Menjual - Menyerahkan IMB berikut blueprint-nya
- Fotokopi identitas penjual (suami-istri) berikut Kartu Keluarga
- Surat persetujuan bila tanah diperoleh selagi menikah atau surat pernyataan mengetahui jika tanah diperoleh sebelum menikah.
- Akta Jual Beli dibuat
Akta harus ditanda-tangani oleh para pihak, pejabat dan saksi (biasanya pegawai Notaris/PPAT), dibuat rangkap 4 :
- asli disimpan PPAT
- 1 salinan untuk BPN
- para pihak masing-masing 1 salinan
Semua menggunakan formulir dari pemerintah yang bisa didapat di Kantor Pos
Apakah dengan memiliki AJB kita berarti sudah memiliki properti tersebut ?
Ya ! dan artinya kita juga bisa menjualnya.
Dari HGB ke SHM :
[Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris
Biaya notaris antara 750rb s/d 2,5juta.
Prosedur resminya (untuk urus sendiri) dari HP / HGB ke SHM :
- Membeli dan Mengisi formulir permohonan
- Memiliki / membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB)
- IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal
- Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa (apabila dikuasakan)
- Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian /akta perubahan (jika badan hukum)
- PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya)
- Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000 m2
- Surat pernyataan dari pemegang Hak Tanggungan apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon
- Surat pernyataan dari pemohon
- Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.
Tarif resminya :
sesuai PP 46/2002 :
{2% x (NPT-NPTTKUP)} - {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%}
Keterangan :
NPT = Nilai Perolehan Tanah
NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan
NPT & NPTTKUP bisal dilihat di SPT PBB,
NPT = NJOP Tanah,
NPTTKUP = NJOPTKP
Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah
UP HGB = Uang Pemasukan HGB
jangka waktu 30 tahun :
1% x (NPT-NPTTKUP)
Kurang dari 30 tahun :
(Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)}
Untuk lebih detail silahkan tanya Ibu Irma
0 comments:
Post a Comment